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社長の言葉 2018/07-2018/09

毎週行われている朝礼での「社長の言葉」をご紹介

2018年09月18日(火)
6月から8月の3ヶ月間においてコミュニケーション研修が実施され、それぞれ1人1人がテーマをあげて、チーム内で毎月フィードバックを受けて自己採点しています。1つの例として、熊谷さんの達成度は6月:50%、7月:60%、8月:80%の自己採点をしており、「傾聴」と「共感」を意識してPC等への貼付けを行っているのは熊谷さんのみでした。

個人の評価なので、100%に到達した人もいれば、到達しなかった人もいるが、1人1人が気付いた自らのテーマに取り組みながら、周りの評価を受けている事が良い機会となっており、各々の工夫も見て取れるので本内容は社内回覧を行います。

世の中の風潮の1つとして「最近の若い人は」との言葉があるが、スマートフォンの普及により昨今のラインスタンプを使った会話は革命的と言えるでしょう。10~20年前には無かったものであり、時代に応じてコミュニケーションの方法が進化している証にもなります。

コミュニケーションはひとつの在り方であり、相手が取れるボールを投げて受け取るキャッチボールをする事が重要であり、相手の気持ちや心が理解できる事があるので意識して欲しいと思います。

2018年09月10日(月)
1.セキュリティーについて
朝、本社非常階段扉の鍵が施錠されていませんでした。何もなかったので良かったですが、何が起こるかわかりません。外部からの侵入者にシステム関係を破壊されることも考えられます。施錠するのは、非常階段・内階段・ELVホールガラス扉があります。(そして最後に機械警備)
最後に帰る人に施錠を委ねるのではなく、各自帰る時には施錠する意識を持って確認しましょう。

2.東急リバブルとの業務提携
 暮地より
①オーナー様より不動産売却の相談された、意向を感じた時は西村・暮地へ報告してください。東急リバブルへ査定依頼→オーナー様へ共同営業、売却の場合は東急リバブルが売仲介を行います。新所有者へスペースが受託営業を出来るように東急リバブルが場面を作ります。
スペースから管理物件が離れることを防いでいきましょう。
②区分所有建物と一戸建の賃貸物件の解約時について。
再募集賃料査定書と簡易売却査定書をオーナーさんへ提出します。簡易売却査定書作製は東急へ依頼します。
③オーナー様へ収益物件の売り情報を毎月提供します。
東急リバブルが原稿(4物件)を作製し、送金報告書等に同封します。

 社長より
通常の再募集賃料提案の場合には、ご所有不動産の時価査定サービス(東急リバブル作製)と家族信託のシュミレーションサービス(スペース作製)を提出していきます。これらにより、オーナー様が考えていることを聞き出して、的確に対応していきましょう。

2018年09月03日(月)
9月1日(土)に安否確認のトライアルメールを送信しました。
大半の人からは返信があったが、返信していない人は早めの返信をお願いします。
9月1日は防災の日であり、関東大震災が起こった日にちなみ昭和35年に制定されました。
9月1日は立春から数えて210日にあたり、古くから日本では台風や災いが起こると言われていて、防災の日は災害に注意をする日との意味も込められています。
 
残り2ヶ月、会社が一丸となって、一つの目標に取り組む意識、個の力ではなくチームで取り組む事を意識して、最後の追い上げの為に努力するようにしていきましょう。
番外編:住宅新法8月21日発行 インタビュー記事

住宅新法8月21日号・インタビュー記事.pdf
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「高齢化」と向き合う‐仲介会社の視点‐

 前回は高齢者向けの賃貸住宅探しを支える「R65不動産」を紹介。入居者の高齢化は認知症や死去後の早期発見の体制を整えることで、むしろオーナーにとっては長期入居につながる経営利点があると分かった。今回は不動産フランチャイズ(FC)に加盟する地域企業の取り組み。高齢化する不動産オーナーに家族信託を推奨し、着実な賃貸経営を支えていく。

 「認知症が発症して困るのは、財産管理上、賃貸物件の契約行為・売却行為などができなくなること。厚生労働省の推計(12年)では65歳以上の高齢者の4人に1人は認知症あるいは予備軍。管理を担う当社にとって、会社経営の根幹が揺らぐ問題だ」。東京都中野区で仲介・賃貸管理からアセットソリューションまで幅広く事業と行う㈱スペースの高山義章社長はこう話す。加盟するLIXILイーアールエージャパン(東京都中央区、斎藤雄二社長)に「認知症サポートキャラバンパートナー企業」の登録を勧めたのが同社。3年前、ERA本部が開く家族信託セミナーに参加したことが高齢者対策のきっかけだという。

柔軟な財産管理も

 家族信託とは、財産を持っている人(委託者=親)が信頼できる相手(受託者=子)に、金銭や不動産などを託し、受託者は受益者のためにその財産の管理・処分をする仕組み。成年後見制度の目的は「被後見人の財産保全」となるため不動産の購入や運用は認められないが、家族信託では柔軟な財産管理が可能。信託契約を結ぶことで、賃貸借契約や管理委託契約、リノベーション工事請負契約などが可能となるため、相続を予定している子供に賃貸契約を実践で教え、しっかりと引き継ぎたいオーナーにとって有効な選択肢の一つだ。
 同社では同じ中野区に事務所ががる(一社)家族信託普及協会認定の「家族信託コーディネーター」資格を5人が取得。更に「管理会社1社では広がらない」と高山社長自らが発起人となり、税理士や地域金融機関、保健代理店等と共に「チーム中野・家族信託」を組成。ワンストップで認知症対策に取り組む体制を整え、自社セミナーで家族支度の啓蒙活動も行っている。
 同社の取引先でもあるオーナーは約600人(管理戸数役4000戸)。うち70代以上が半数を占めるという。家族信託制度の認知度向上を実感する一方、「頭では理解していても『元気なうちは子供に継承しない』というオーナーも少なくない。事業継承の鍵は親子間のコミュニケーションだが、親世代では資産を自己完結できる方法として単純売却を選ぶケースが多い」と現状の課題を指摘する。
 では、どのような対策が有効か。「老朽化した賃貸物件をそのまま次世代に継承するのは非現実的。かといって70~80代のオーナーが建て替え、新築を手にし、借入金も併せて継承するという形になっても歓迎されないだろう。オーナーが自分のっている現金で物件の外壁や室内などをリノベーションし、借入金のないリノベ賃貸住宅として蘇生した上で継承していけば、今後15~20年は家賃収入が見込める」と対策案を示す「事業継承、認知症リスク、家族信託を包括的に捉えることが必要。進行中の案件が5件あり、現実的な事例が生まれればこの2、3年で加速するだろう」と予測する。

「寛容性」の土壌で

 ところで、高山社長はまちづくり活動30年のベテランでもある。33歳で同社の3代目として家業を継いだ後、地元で異業種ネットワークを広げてきた。「昔は中野の木賃アパートに全国から上京した若者が住んだ。今ではアイヌと沖縄という異なる文化が融合した祭りや、作者独自の方法・発想で制作された現代アート『アール・ブリュッド』のメッカとしても注目されている。地域のホスピタリティ、寛容性というDNAが中野にはある」とし、まちづくり、ネットワークの中で高齢化問題も受け止めるべきだと考える。「地域のポテンシャルが上がり、結果としてそれぞれの事業者の利益として帰ってくる。地域包括の仕事を進めていきたい」。(佐々木淳)

2018年08月20日(月)
『オーナーズスタイルがオーナーアンケートを取りました。
現在の管理会社に満足しているオーナーは約半分、
将来的に変更を検討したいオーナーは70%との結果だそうです。
管理会社への要望としては、
 ・収支の明確化
 ・費用の納得感

などの金銭面、
 ・空室に対する客付力の弱さ
 ・空室対策の提案

など空室対策面
 ・土日の対応を何とかしてほしい
などの体制面
 ・オーナーの立場に立ってほしい
 ・ビジネスパートナーとしての姿勢がもっとほしい

など立ち位置に関することがあったそうです。

今期は当社のリーシングが好調です。
何名かにスピーチをしてもらいます。
・西村:リーシングの現時点までの総括
・辰巳:入居前チェックリスト
・瀬島:共用部のトラブル事例
チェックリストを活用して客付・メンテ・総合管理でトライアングルを組み情報を共有化することにより、業務の省エネ化が図れます。ルーチンワークの質的向上は常に行いましょう。

東京都が出したデータの話です。
現在東京都には180万戸の分譲マンションがあり、2020年には、そのうち築40年超が40万戸になるそうです。東京都の施策としてこのあたりの建替え促進をするために、容積率の見直しが進められています。RC物件の建替えは官民一体でやってかないといけませんが、その制度に乗っかって今後当社でもRC物件の建替え・再生に取り組んでいきたいと考えております。

2018年08月13日(月)
世間はお盆休み。社員の多くも休みに入っていますが旅行などに行かれる方も多いかと思われます。せっかくの休みなので、体を休めることだけでも、大事です。英気を養ってください。

この夏は、サンプラザにて開催されているビアバイキングに各セクション毎に社員交流会を組成して社内コミュニケーションを深めるようにしていただいています。
サンプラザが民営化して、いかに地域に浸透したサンプラザを創っていくかという議論の中で当社と地域の数社が、コンソーシアムを形成して、計画をしたイベントのひとつが、このビアバイキングでした。お陰様で2005年からスタートし今回で14年連続実施しています。サンプラザが発展していくことと、当社の関与がコラボレーションしている実例です。 社内のグループ毎の利用に留まらず、横串、斜め刺し、さらに交流を深めるようにしましょう。

建設会社であるS社が、地域経済団体に加入をしたいとのことで、
当社に相談に来られました。
大手の中では、後発で中野に営業所を設けたS社は、
①住居系地域に階高10メートル以内で4層建てのシングル向け住宅←容積率アップ
②賃貸収入向け建物のプランニングと事業収支作成のソフト開発←実践的AI活用
等の優れたアイテムをもっており、
当社も、S社と共に地域に対するアプローチをしていきたいです。

2018年08月06日(月)
今月8月~10月は当社の第四四半期に当たり、4分の3が経過しているが、会社の決算期でもあります。業務をより一層進化させ収益を出すことに各セクション、間接セクション、スタッフ全社一丸となって目標を達成していきましょう。

<前期の目標達成優秀者は以下の通リ>
寺山さん…111%、城前さん…107%、的場さん…107%
清水健一郎さん、内藤さん…各100%、西田さん…101%
最後に村田さん…112.1%

村田さんよりコメントは以下の通リです。
「業績は、自分の力でなく、周りのひとの協力があってこそ。今後は自分の力で業績を残せるように努力したい。」

2018年07月23日(月)
日曜日はセミナーお疲れ様でした。
安達さんから報告を受けましたが、開催頻度が上がってきたこともあり、内容の作り込み等の事前準備がよく、完成形に近づいた良いものであったそうです。
セミナーは人・物・お金を投資して行っていて、費用対効果という意味ではまだまだですが、費用対効果を言ってはそもそもセミナーは開催できません。お客様の問題解決のために提供できるものをお出しして一緒に共同事業を行っている当社にとって、続けることがアイデンティティなのです。教育にたとえるなら漸く義務教育が終わったかなという感じです。まだまだ先は長いですが、やり続けることで経験が積めるしスキルアップにもつながります。実務を行っている者にしか提供できない問題解決方法等によるコンサルティングの実践の場であって、お客様と対面することでその能力は成長していきます。
西田さんの話ではないですが、まだまだ足りないことだらけであることを自覚した上で、自制しつつ成長をしていかなければいけません。われわれに卒業はありません。立ち位置を踏まえつつお客様と対面すつことで一つ一つ成長していきましょう。
ご来場のオーナー様のフォローアップをしていきましょう。これもコンサル能力をあげるための行動です。
次回を見据えてしっかり行いましょう。
2018年07月16日(月)
7月10・11日に北海道でERAの全国大会があり、当社からは10名参加します。
ERAでも最大のイベントとして開催し、東京の業者より地方都市の業者の方が多く来られます。
地方の業者の話を聞けば参考になることは多いはずなので、自分と同じ年ころの方との名刺交換を積極的にし情報交換をして欲しいです。
また、分科会もあるので各々参加した分科会でしっかり業務の参考にして頂いて欲しいと思います。

そして全国大会ではセールスコンテストがあります。
そういったところで売上げを上げる意識を持ってもらえるように今後は積極的にこの全国大会に参加して頂けたらと思います。

過去履歴


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2017年|01月-03月04月-06月07月-09月10月-12月
2016年|01月-03月04月-06月07月-09月10月-12月
2015年|01月-03月04月-06月07月-09月10月-12月
2014年|01月-03月04月-06月07月-09月10月-12月

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